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    商品房买卖合同的相关法律风险及防范——以房地产开发企业为视角

    文丨李恒 王若宇

    【摘要】本文在界定商品房买卖合同法律特征的基础上,紧密联系商品房买卖交易实务,梳理房地产开发企业在商品房买卖合同签订、履行过程中的许多不规范行为,从而分析由此产生的许多法律风险,并提出了相应防控风险的具体措施和建议,希望对规范商品房交易行为、防范商品房交易法律风险有所裨益。


    【主题词】
    商品房   买卖合同  法律风险          

     

    自1987年深圳市进行了我国首次的公开土地拍卖以来,我国大力推进住房制度改革,乃至房地产业逐渐成为我国国民经济的支柱产业之一,迄今发展已经超过了30年。特别是最近的十几年,国家和地方不断催化了全国房地产加速发展,我国房地产业全面进入商业化时代。在这一重大发展历程中,作为房地产业最重要的两方市场主体,房地产产品提供者的房地产企业和房地产产品的消费者(或投资者)也不断成长、成熟。尽管如此,我们也充分认识到,随着我国房地产市场调控和房地产政策法律不断完善发展,房地产企业(房地产产品的提供者)和房地产产品的消费者(或投资者)在房地产市场交易中仍然存在许多不规范行为,从而产生许多法律风险。

    一般而言,房地产交易主要包括土地及房屋征收、国有土地使用权出让和转让、集体土地使用权抵押和转让、商品房买卖或租赁、房地产项目转让(房地产在建工程转让或项目公司股权转让)等等,而商品房买卖又是房地产市场中最常见的房地产交易之一,也是房地产企业最主要的经营业务之一。由于房地产交易的种类、范围和交易主体的复杂性和庞杂性,本文仅限于梳理房地产开发企业在商品房买卖合同签订、履行过程中的许多不规范行为,从而分析由此产生的许多法律风险,并对房地产企业防控商品房买卖中的若干风险提出了具体措施和建议。


     一、商品房买卖合同的基本问题
     

    1、商品房买卖合同的定义

    《商品房销售管理办法》(建设部令第88号)第三条规定:“商品房销售包括商品房现售和商品房预售。商品房现售,是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人,并由买受人支付房价款的行为。商品房预售,是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或者房价款的行为”《商品房销售管理办法》(建设部令第88号)第十六条规定:“商品房销售时,房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。”

    根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(法释〔2003〕7号)第一条规定,商品房买卖合同,是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同,包括商品房预售合同和商品房现售合同。

    依据上述法规,《商品房买卖合同》的主要特征有:1、商品房买卖合同的标的物为正在建设和已竣工的房屋,其中正在建设的房屋就是通常所说的期房、楼花,包括经依法获准尚未建造或者正在建造中的房屋;已竣工的房屋是已建成的房屋,包括经有关部门验收合格的房屋和尚未验收合格的房屋。2、标的物所有权的转移以登记为成立条件。我国《合同法》第一百三十三条规定,标的物的所有权自标的物交付时起转移,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《物权法》第九条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。

    2、现行有效的商品房买卖合同示范文本

    住房城乡建设部和国家工商总局于2014年4月9日联合发布了现行《商品房买卖合同(预售)示范文本》(GF-2014-0171)、《商品房买卖合同(现售)示范文本》(GF-2014-0172)。现行合同示范文本主要有以下特点:一是在平等维护买卖双方合法权利、明确双方义务的基础上,更加注重买受人权益的保障;二是对签订合同过程中容易忽视的问题进行提示,引导买卖双方对合同重要事项作出承诺和告知;三是对法律法规没有明确规定的事项,引导买卖双方自行约定,避免引发纠纷;四是细化了买卖双方的违约责任,合同的适用性和可操作性增强。

    预售示范文本目录 VS 现售示范文本目录

    说明

    说明

    专业术语解释

    专业术语解释

    第一章  合同当事人

    第一章  合同当事人

    第二章  商品房基本状况

    第二章  商品房基本状况

    第三章  商品房价款

    第三章  商品房价款

    第四章  商品房交付条件与交付手续

    第四章  商品房交付条件与交付手续

    第五章  面积差异处理方式

    ————————————

    第六章  规划设计变更

    ————————————

    第七章  商品房质量及保修责任

    第五章  商品房质量及保修责任

    第八章  合同备案与房屋登记

    第六章  房屋登记

    第九章  前期物业管理

    第七章  物业管理

    第十章  其他事项

    第八章  其他事项

    从上述对比不难看出,预售示范文本与现售示范文本内容的主要区别在于“面积差异处理方式”、“规划设计变更”、“合同备案”条款的约定。毫无疑问,商品房预售,因设计变更、施工偏差等原因,其交付在一定程度上与合同约定存在差异,决定了预售示范文本规定的内容、涉及的事项较现售示范文本更为全面。因此,本文所称的商品房买卖合同,主要是以预售示范文本为基础进行的分析。

    3、商品房买卖合同的主要内容及合同成立

    商品房买卖合同相关民事法律行为及民事责任应适用《民法总则》、《民法通则》等相关规定进行处理;商品房买卖合同又属于一种特殊的买卖合同,对其合同成立、效力的认定,应适用《合同法》的相关规定。对此,《合同法》第一百七十四条明确规定:法律对其他有偿合同有规定的,依照其规定;没有规定的,参照买卖合同的有关规定。因此,《合同法》中关于买卖合同的相关法律规定均可适用于一般商品房买卖合同。同时,司法实践中符合下列条件的合同即被认定为有效合同:1.主体合格,当事人应具备法律规定的缔约资格。依据民法的一般原理,缔约人应具有订立合同的一般行为能力。2.意思表示真实,即指合同内容系表意人的表示行为真实地反映了其内心的效力意思;3.不违反法律、行政法规的效力性强制性规定或者社会公共利益。

    《商品房销售管理办法》(建设部令第88号)第十六条规定:“商品房买卖合同应当明确以下主要内容:(一)当事人名称或者姓名和住所;(二)商品房基本状况;(三)商品房的销售方式;(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;(五)交付使用条件及日期;(六)装饰、设备标准承诺;(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;(八)公共配套建筑的产权归属;(九)面积差异的处理方式;(十)办理产权登记有关事宜;(十一)解决争议的方法;(十二)违约责任;(十三)双方约定的其他事项。”应注意的是,《合同法》第十二条也作出了规定:“合同的内容由当事人约定,一般包括以下条款:(一)当事人的名称或者姓名和住所;(二)标的;(三)数量;(四)质量;(五)价款或者报酬;(六)履行期限、地点和方式;(七)违约责任;(八)解决争议的方法。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。”

    依据上述规定,我们认为,《商品房销售管理办法》规定的商品房买卖合同的的主要内容并不全部属于合同成立要件,如违约责任、争议解决条款等,但是涉及合同主体、标的、数量、质量、价款、履行的主要内容应该是合同成立要件,如合同主体、标的物(商品房)、价款(商品房售价)、质量等,如果合同不具备这些成立要件且不能补正的,或者也不能依据《合同法》第三十六、三十七条形成事实合同的,则商品房买卖合同不成立。

    4、商品房买卖合同登记备案是否影响合同效力

    我国的商品房买卖合同登记备案制度创设于1994 年 7 月 5 日颁布的《中华人民共和国城市房地产管理法》,其第四十四条第二款规定:“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产主管部门和土地主管部门登记备案。”据此奠定了商品房预售合同登记备案制度的法律基础。1994 年 11 月 15日颁布的《城市商品房预售管理办法》第十条规定:“商品房预售,开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起 30 日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。”这就把登记备案制度以部门规章的形式给予了具体化。

    《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定:“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的,从其约定,但当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外。”因此,登记备案的系国家对商品房预售所实施的行政管理措施,而不是《商品房买卖合同》成立及生效的前提,《商品房买卖合同》未经登记备案的,不影响其效力。该司法解释的规定也完全与《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第九条的规定一致。


    二、商品房买卖合同签订过程中不规范行为的法律风险及防范
     

    1、现房销售适用《商品房预售合同》文本的风险防范

    实践中,多有存在因原购房人违约退房等原因,房屋在另行销售时已为现房,但因房屋之前销售在建委等政府主管部门进行的预售许可备案,虽为现房销售,仍需按照《商品房预售合同》进行网签备案的情形。

    现房销售,不同于期房交付的最主要问题即在于买受人在购买房屋前,对房屋现状的认可,该等现状认可包括但不限于房屋面积、层高、户型、朝向、结构(梁、隔墙等)、装饰装修标准等各项交付条件。因此,在上述虽因预售备案及网签的相关要求,需签订《商品房预售合同》,但房屋实际已为现房的情况下,在《商品房预售合同》文本的签订中,双方应在补充协议中对房屋实测面积进行确认(不再进行差价结算)、对房屋户型、层高、朝向、结构、装饰装修、水电气热等交付标准、交房时间予以认可等进行明确约定,避免合同签订即产生交付违约的法律风险。

    2、无合同依据的不规范销售行为及相关法律风险

    实践中出现的问题:

    (1)出卖人与买受人之间未签订任何书面《认购意向书》或《商品房买卖合同》等的情况下,出卖人即收取买受人部分款项;

    (2)在买受人尚未签署书面《商品房买卖合同》文本情况下,出卖人为了网签备案冲量,先行对《商品房买卖合同》进行网签备案。

    存在的法律风险:

    (1)双方权利义务履行缺乏合同依据

    上述所列情形双方均未直接订立《商品房买卖合同》,如涉及部分购房款项支付,虽可间接推定买卖关系成立,但关于双方权利义务的履行缺乏合同依据,一旦买受人不配合签订书面《商品房买卖合同》,出卖人主张要求买受人支付、按什么标准支付、何时支付、以何种方式支付剩余款项,违约责任承担、以致解除双方之间的买卖关系均缺乏有效的合同依据。

    (2)网签备案撤销存在一定障碍

    网签备案仅为政府为避免房地产开发企业一房二卖采取的行政管理手段,仅网签备案不发生商品房买卖合同关系成立的法律效力,商品房买卖合同的网签备案往往是房地产开发企业单方行为即可,不需要买受人配合。通俗而言,网签备案合同中仅体现了购房人以及所购房屋的具体信息,并不体现购房人就该网签备案的商品房买卖合同进行了认可与签署。

        而网签备案的撤销,虽各地规定不同,但往往均需出卖人、买受人双方达成合意,或依据诉讼/仲裁程序下有效司法裁决文书予以撤销。因此,一旦经网签备案后,买受人如恶意不配合按照网签备案版本签订书面《商品房买卖合同》且拒不交纳房屋价款,将给出卖人撤销网签备案合同造成不必要的麻烦。

    3、瑕疵签约的相关法律风险

    实践中出现的问题:

    (1)买受人联系方式、通讯地址等未充分填写;

    (2)并非买受人本人或受委托人签字,更有甚者为销售代理人员代签;

    (3)出卖人对买受人的授权委托书审查不严格,买受人的代理人代为签约缺少必要的授权委托手续;

    (4)出卖人不按照《认购协议书》约定收取定金;

    (5)网签备案信息登记错误;

    (6)买受人信息资料(身份证复印件等)留存不完善 。

    存在的法律风险:

    (1)缺少有效送达方式,房地产开发企业无法按照法律、法规的规定或合同的约定向买受人履行通知义务;(对应上述所列第1种情形)

    (2)《商品房买卖合同》效力存在瑕疵;(对应上述所列第2、3种情形)

    无权代理,按照《合同法》及其司法解释的相关规定,一般认为此时《商品房买卖合同》处于效力待定状态,效力上存在一定瑕疵。建议如遇该种情况,需采取书面函件形式进行催告,要求购房人本人限期内签订《商品房买卖合同》,对他人代签的行为予以程序上的补救,但如买受人不配合,只能再行启动诉讼程序。

    (3)无“定金”支付不得适用“定金罚则”主张违约赔偿;(对应上述所列第4种情形)

    如某商品房买卖合同纠纷案件中,虽双方签署的《认购协议书》中,有明确约定,买受人应支付5万元定金,并按照出卖人通知的时间与出卖人签订书面《商品房买卖合同》、交纳购房款,否则出卖人有权单方解除本《认购协议书》,并5万元定金不予退还。本案中,买受人累计支付了30万元购房款,出卖人开具的收据为“首期购房款”,并未载明或显示其中有5万元定金支付。买受人因资金问题,未按照《认购协议书》的约定足额支付购房款,并与出卖人签订书面《商品房买卖合同》,出卖人遂起诉至人民法院,要求解除双方之间签订的《认购协议书》,并要求按照定金罚则主张5万元定金不予退还。济南市历城区人民法院经审理,认为出卖人的主张缺少“收取定金”的有效证据支持,并在审理过程中进行了相关释明,鉴于此,经与房地产开发企业沟通,取得其同意后撤回了“适用定金罚则支付违约金”的诉讼主张。

    (4)网签备案登记更正的相关障碍;(对应上述第5种情形)

    网签备案信息为人工录入,难免有时会出现录入信息有误的情形。在济南市相关规定的背景下,除“登记确有错误”外,其余情况下网签备案仅能依据诉讼或仲裁程序下有效司法裁决文书予以撤销。通过诉讼或仲裁程序,势必产生司法成本支出(以商品房买卖合同约定房屋总价款为标的计算的诉讼费、仲裁费等)。但何为登记确有错误,需与政府主管部门进行反复的沟通、论证,并提供相应的证据予以证实,由政府主管部门从证据及事实角度进行判断。

    (5)缺少身份信息证明材料,对行使权利主张时确定对方主体资格造成困扰与不便。(对应上述第6种情况)

    如某民间借贷纠纷案件中,借款人只在借条中写明了护照号码,没有相关身份证信息,但法院立案确定被告主体资格,需以被告的身份证信息、户籍信息为准,仅有护照号不能进行立案。出入境管理机关,在法院未予立案的情况下(即没有案件受理通知书),一般情况下不允许连环夺宝游戏下载查询护照号对应的具体登记信息,陷入被告身份信息不能确定的死循环。

    另一起商品房买卖合同纠纷中,因销售时未留存买受人的身份证复印件,而该买受人为外地户口,在济南又未办理暂住证,虽有身份证号,因缺少身份证复印件不能立案,只能去户口所在地派出所调取其户籍证明信。原本一张身份证复印件即可立案,因为缺少该复印件,增加了不必要的异地出差成本及时间成本。

    4、特殊户型提示告知义务的相关法律风险

    商品房的特殊情况可能表现在方方面面,最常见的的如日照影响、局部层高不足、是否紧邻特殊仪表设备间等,以及外环境中高架桥、道路、高压线等影响。 

    司法实践中,最高人民法院倾向性意见认为,对于“特殊户型”的告知及提示,应为房地产开发企业的应尽义务,房地产开发企业在销售“特殊户型”时未尽充分告知义务的,应向购房人承担损失赔偿责任,关于赔偿数额,可以考虑因房地产开发企业应告知而未告知,致使买受人多支出的交易成本或者给买受人造成损失部分进行确定。

    何为“特殊”,法律法规对此并无明确规定,通常为司法实践掌握。但笔者认为“特殊”不宜做扩大解释,因法律法规对此无明确规定,也导致实践中购房人对于“特殊”的反向适用,加重了房地产开发企业的责任与负担。

    针对《商品房买卖合同》文本,各房地产开发公司在商品房销售过程中不断对合同条款进行修订完善,多数已形成了较为固定且完善的合同条款约定,建议在销售“特殊户型”类型房屋时,务必由设计方、施工方向销售方进行详细交底,确保销售人员了解掌握特殊户型情况,在销售时充分向购房人进行提示、告知,并将特殊情况写入《商品房买卖合同》补充协议中或必要时对“特殊交付标准”条款单独制作书面告知提示,在《商品房买卖合同》签订的同时要求买受人一并签署,免除房屋交付时房地产开发企业的相关风险。


    三、商品房买卖合同内容约定不明或错误的法律风险及防范

    1、条款表述不明确情况下的相关法律风险

    实践中出现的问题:

    (1)逾期办证违约责任约定表述有歧义

    如有某房地产开发项目的预售合同中约定“出卖人承担自房屋交付后第二十五个月起至实际办理房地产权属证书止该房屋的物业管理费用”。合同双方产生争议:在房地产权属证书办理过程中,区分出卖人、买受人的相关义务出发,可将办证程序划分为两个阶段,第一个阶段即出卖人将办理房地产权属证书所需的材料提交房屋登记主管部门并办理完毕初始登记(俗称大证),第二个阶段即买受人履行相关住宅公共维修资金、契税缴纳义务并按房屋登记主管部门要求提交其他材料后,实现所购买房屋的权属登记(俗称小证)。通过上述办证阶段的划分,不难看出,当房地产开发企业履行完毕应由其提交的各项资料并实现房屋初始登记后,买受人办理小证的时间是不受房地产开发企业控制的。因此,对“实际办理房地产权属证书”出卖人与买受人双方从自身利益出发,出现的不同的理解,导致双方对违约责任承担的节点出现争议。

    (2)交付时“水电达到使用条件”约定不明确

    如有某房地产开发项目的《商品房买卖合同》第十四条约定“水、电于房屋实际交付使用之日起达到使用条件”,实际上房屋交付购房人时,因规划红线外市政供电管网原因(按照相关规定,该等管网敷设费用应由管网沿线房地产开发项目及政府共同承担),小区未能接入市政10KV正式电源,因此小区供电仍为工程建设期间的施工临时用电,且直至房屋交付购房人使用两年后,小区接入市政10KV正式电源,实现市政用电。购房人因房屋用电逾期达到使用条件为由,向济南市历下区人民法院提起一审诉讼,要求房地产开发企业承担两年期间的逾期供电违约责任(其《商品房买卖合同》约定的标准为20元/天)。

    案件审理过程中,双方的主要争议就在于《商品房买卖合同》约定的“达到使用条件”如何理解:房地产开发企业主张,“达到使用条件”并非为接入“市政生活用电”,即使施工用电,不妨碍购房人入住房屋后对电的正常使用需求,符合“使用条件”的标准。且购房人一直按照市政生活用电的标准缴纳电费,施工用电与市政生活用电之间的电费差额,均已由房地产开发企业向供电公司缴纳,未给购房人增加用电费用的负担,房地产开发企业不应承担逾期供电违约责任。

    法院认为此处的“达到使用条件”应解释为具备市政正式用电,理由如下:1.住宅小区使用临时电源不符合相关行政法规及部门规章的要求。1996年9月1日实施的国务院令第666号《电力供应与使用条例》第二十四条规定,新建小区的电力设施经供电企业检验合格的,方可投入使用。1996年10月8日发布并实施的电力工业部令第8号《供电营业规则》第十二条第一款、第二款规定:“对基建工地、农田水利、市政建设等非永久性用电,可供给临时电源。临时用电期限除经供电企业准许外,一般不得超过六个月,逾期不办理延期或永久性正式用电手续的,供电企业应终止供电。使用临时电源的用户不得向外转供电,也不得转让给其他用户,供电企业也不受理其变更用电事宜。如需改为正式用电,应按新装用电办理。”2.临时电源与正式电源存在若干技术参数的差异,与正式电源相比较,临时电源存在电源容量不足、电压不稳定、电源可靠性差等问题。住宅小区使用临时电源不足以保障居民的正常生活。3.根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定,对格式条款有两种以上解释的,应当作出不利于提供格式条款一方的解释。4.涉案房屋的交付条件约定为“商品房单体竣工验收合格”,并非房地产开发主管部门所要求的取得综合验收备案证明,故对于合同中关于公共基础设施的约定应从严解释。法院最终判令房地产开发企业承担逾期供电违约责任。

    2、条款内容约定错误的相关法律风险

    房地产开发企业在商品房买卖合同关系项下,承担的最主要义务即为向买受人交付符合法律法规规定及《商品房买卖合同》约定标准的房屋,因此《商品房买卖合同》中关于“房屋交付标准”的条款约定尤为重要,是衡量房地产开发企业是否全面、适当履行义务的直接参考依据。

    此处所指的约定错误,是指并非因设计变更或未按图施工,导致的房屋交付相关标准与《商品房买卖合同》约定不符,而是指在《商品房买卖合同》签订当时,填写的房屋相关交付标准的内容,就与设计图纸不符,通俗讲就是合同内容填错了!

    购房人作为买受人,在商品房预售阶段,其对于该商品房基本情况的了解来源于房地产开发企业在《商品房买卖合同》中提供的相关信息。因此在与房屋使用功能确实相关的主要条款上,即使房地产开发企业有证据证明确系合同约定与设计图纸不符,并非后期设计变更或未按图施工导致,但仍存在可能承担房屋未按《商品房买卖合同》约定进行交付的法律责任及不利后果的风险。


    四、商品房买卖合同的其他相关法律风险及防范
     

    1、以按揭贷款方式支付购房款,且房地产开发企业向贷款银行承担阶段性连带保证责任的,应就标的房屋办理预抵押登记,否则存在较大风险。

    《商品房买卖合同》网签备案至购房人名下,在不动产登记证办理完毕前,购房人对该房屋的权属登记状态为“合同备案”。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》规定,人民法院可以对被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续的房屋进行预查封,并同时规定“预查封”的效力等同于“正式查封”,房屋权属登记办理至被执行人名下后,“预查封”转为“正式查封”。但相关法律、法规及司法解释等,对于人民法院是否能够直接对尚未转为正式查封的,预查封状态下的房屋,直接作为购房人的财产予以拍卖,没有明确规定。

    但当前司法实践中,已不乏将预查封状态下的房屋作为购房人财产予以拍卖的案例,如该房屋购房款以按揭贷款方式支付,房地产开发企业在(预)抵押登记办理前,仍对购房人的按揭贷款向贷款银行承担阶段性连带保证责任。房地产开发企业承担阶段性连带保证责任期间,房屋被拍卖,购房人不继续偿还按揭贷款,将给房地产开发企业带来严重的经济损失,即向银行全额承担连带保证代偿义务后,因房屋已被执行法院拍卖,解除《商品房买卖合同》的标的已不存在(因拍卖裁定的作出,房屋物权变更给拍卖买受人),代偿款项仅能作为一般债权向购房人进行追偿,且往往难以实现。

    鉴于上述,建议房地产开发企业对以贷款方式进行房款支付的《商品房买卖合同》进行预抵押登记,一方面,执行法院在拍卖房屋前,考虑预抵押登记的设定,一般应将贷款银行作为利害关系权利人予以通知,能够避免房屋被予拍卖而贷款银行及房地产开发企业均不知情的风险;另一方面,可以明确在贷款担保协议中约定,阶段性连带保证责任的期限至预抵押登记办理完毕之日止,即在预抵押登记办理完毕后,不再承担连带保证责任,极大的缩短房地产开发企业承担阶段性连带保证责任的期间,避免相关风险。

    2、建设工程规划许可证中载明的用途(商务办公、公寓)与商品房预售许可证中载明的用途(住宅)不符的法律风险。

    实践中,因各种原因,数次出现建设工程规划许可证载明用途与商品房预售许可证载明用途不符的情形,不动产登记部门办理权属登记,一般按照建设工程规划许可证载明用途确定,如房地产开发企业在《商品房买卖合同》文本中,按照预售许可证载明用途进行填写,将导致合同约定房屋用途与不动产登记证载用途不符,易于产生争议。因此,建议房地产开发企业严格审查取得的各项开发建设手续载明内容,并优先按照规划许可用途进行《商品房买卖合同》的签订,避免相关风险。

    3、网签备案合同打印日期与购房人实际签订日期存在差异的风险。

    合同签订的时间,一方面决定合同生效的时间,另一方面往往也是计算购房人履行款项支付义务的时间节点。因此,为避免争议,建议尽量统一网签备案合同打印日期及购房人实际签订日期。

    4、合同签订履行中的通知义务应得到切实履行。

    以逾期供电违约责任案件为例,购房人诉求主张自房屋交付之日起至供电接入市政管网(正式电)之日止期间按日计算的违约金,对于房地产开发企业援引的诉讼时效抗辩,法院认为,购房人入住房屋后,因电能够正常使用,购房人对“供电”是否达到使用条件不知情,房地产开发企业没有提供相应证据证明对此向购房人进行了告知,或购房人应当知情和认可,从而法院也未支持房地产开发企业的诉讼时效抗辩。

    综上所述,房地产开发企业在商品房买卖合同签订、履行过程中可能产生很多风险,风险防范也是没有止境的。但是如果在合同签订、履行过程中采取审慎、细致的法律措施和严格的过程管理,完全可以事前、事中化解、减少大多数的风险,从而避免出现事后付出较大代价救济甚至出现事后难以救济的风险,从而也不断促进规范商品房买卖交易市场行为和市场秩序。

     
     

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